안녕하세요? Realtor Kenny Park 입니다.
오늘은 "New Home" 새집 분양에 대해서 한번 알아 보길 원합다. 최근 몇년동안 새집 판매및 새집시공이 매년 상승하고 있는 실정입니다. California 전체 주택 판매중에 새집 판매 비율이 9-11%에 다다를 정도로 신규 주택 판매가 예상치를 뛰어 넘고 있는 실정입니다. 그 이유에는 많은 요인들이 있겠으나 아마도 친환경적인 시공방식, Energy Efficient A/C와 Appliance, Solar System, Smart Home Security System, Open Floor Plan, Interior Design등 홈 오너들에게 기존의 주택들 보다 훨씬 많은 Benefit이 제공되기 때문이라 생각 됩니다. 이러한 새로운 시공방식으로 인해 새집 구매는 기존 일반 주택과 달리, 구매 절차가 시공회사마다 조금씩 다르며 기간 또한 길어서 부동산 전문가의 도움이 더 필요하다고 할수 있습니다.
그럼 구체적으로 구입 준비와 절차를 알아보도록 하겠습니다. 우선 Investment Property로 구입시에는 지역에 크게 구애를 받지 않고 Cap Rate과 학군을 고려하여 지역을 선정 하면 되겠으나, 만일 Owner-Occupied로 구매를 생각한다면 보다 많은 요소들을 고려해서 자신의 조건과 필요에 맞는 지역을 선정해야 합니다.
다음으로 지역이 선정이 되면 Purchase Price를 결정을 위해 Loan Approval 절차를 신청해야 합니다. 물론 새집 구매시에는 대부분 최종 분양의 승인을 받기 위해서 각 시공업체에서 미리 선정해 둔 Lender를 통해 Loan Pre-Approval을 받아야 하는 절차가 있으나 보다 신속하고 정확한 진행을 위해서는 대략적이라도 Local 은행이나 에이젼트를 통해 미리 알아 보는 것이 좋습니다.
Loan Approved을 받게 되며 본인 보유하고 있는 Down Payment와 합산을 하여 구입가능한 가격대를 결정하면 됩니다. 참고로 Down Payment는 본인 통장에 2개월 전부터 입금이 되어 있어야 본인의 Fund로 간주가 되기에 혹시 Down Payment가 부모나 형제 또는 타인에게로 부터 양도를 받아야 한다면 본인의 통장에 입금하지 말고 반드시Gift Money형태로 Donor가 직접 Escrow로 Wire하는 것이 좋습니다.
구입하고자 하는 New Home Community가 선정이 되면 Model Home Tour와 보다 자세한 정보를 얻기 위해 Sales Office를 방문하게 되는데, 처음 Sales Office를 방문할 때 새집분양에 경험이 많은 에이전트와 꼭 동반하여 등록하는 것이 좋습니다. 첫 방문시 에이전트를 동반하지 않으면 에이전트의 도움을 받지 못하기 때문입니다.
Sale Office를 방문하여 Registered를 하게 되면 다음으로는 Builder가 추천하는 은행으로부터 모기지 융자를 위해 Pre-qualification를 신청하게 되며 요즘처럼 신규 주택 판매가 활황일 경우 Pre-qualification을 받은 순번대로 분양권을 부여하기에 가능한 신속하게 Apply를 하는 것이 좋습니다. Pre-qualification은 해당 Builder가 지정한 은행에서 받아야 하는것을 원칙으로 하나 Case에 따라서는 Outside Lender의 Approval를 인정해 주는 경우도 있으며 실제적인 Loan진행은 바이어가 원하는 아무 Lender에서 진행을 해도 됩니다. 하지만 Builder가 지정한 융자 회사를 사용할 경우에는 어떤 인센티브가 있는지 알아 보는 것도 좋습니다. 많은 경우 에스크로 클로징 비용을 인센티브로 주기때문입니다. 또한 이자율과 기타 융자 비용 등을 2-3개의 융자회사와 비교해 보는 것이 필요합니다. 건축 기간이 긴 만큼 융자기간도 길어지기 때문에 이자 변동을 미리 정하는 프로그램이 있으므로 이를 미리 알아보고 결정하는 것이 좋습니다.
융자가 승인이 되면 그 다음에는 각 Phase분양시 Reserved를 할수 있는 자격이 주어지므로 원하는 Phase분양에 참여하면 됩니다. 앞서 언급한 것처럼 융자승인을 받은 순번에 의해 Unit선택권이 주어지게 되므로 본인이 원하는 Unit을 선택못하는 경우를 대비하여 두번째 세번쩨 희망 Unit을 염두해 두는 것이 좋습니다.
분양이 성사되면 각 Builder에서 요구하는 Deposit Money를 해당 Escrow에 Deposit을 하게 되며 Purchase Agreement이 준비 되면 싸인을 하게 되는데, 계약서 싸인시에는 여러가지 Check해야 하는 사항들이 있는데 기본적으로 이름, 구입가격, 해당 Unit주소, 예상 Closing Date 등을 확인하고 보다 자세한 사항은 새집 분양에 경험이 있는 에이젼트의 도움을 받으면 보다 수월하게 진행을 할수 있습니다.
계약이 성사되면 대부분 30일 정도의 Loan Contingency 기간을 가지게 되는데 그 시간에 다시한번 Loan의Final Approved확인하게 되며, 주의해야 하는 사항은 Loan Contingency 기간이 지난뒤에 Loan이 안되서 Cancel을 하게 되면 Deposit Money를 경우에 따라 다 돌려 받지 못하게 됨으로 각별히 신겨을을 써야 합니다. 또한 계약이 성사되면 근시일내에 Builder와 함께 일하는 Design Center에서 Upgrade Option을 위한 미팅을 주선하게 되는데 바이어의 취향에 따라 Option을 선택해도 되며 아무런 Upgrade Option을 선택하지 않아도 됩니다.
이러한 절차를 잘 마무리하게 되면 그 다음부터는 본격적인 공사가 시작 되어지며 공사 진행사항은 Builder를 통해 Update 받게 됩니다. 이외에도 많은 세밀한 진행사항들이 있으며, 마무리 단계에서도 미리미리 Check하고 준비해야 하는 사항들이 많이 있습니다. 또한 진행중에 예상치 못한 문제가 발생하기도 하며 Closing Date이 연기되는등, 여러가지 우발적인 상황이 발생하게 되기도 합니다. 이러한 모든 상황에 올바르게 대처하기 위해서는 Builder와의 긴밀한 협조도 필요하겠으나, 어떤 경험있는 에이젼트를 자신의 에이젼트로 선택하여 같이 일을 하냐가 제일 중요하지 않을까 생각 됩니다.
Realtor(BRE #01784456, Since 2005)
CEO/Managing Partner of Paradise Realty
Mortgage Consultant at Golden Street Financial Co., Inc (2005 – 2008)
Innovative Bank SBA Express Loan T/A Provider (2010)
Managing Partner at Paradise Real Estate Company (2005 – Present)
California Bureau Real Estate Member (2006 - Present)
Kenny Real Estate Team (2005 - Present)
CRMLS Member (2006 – Present )
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